〒359-1124 埼玉県所沢市東住吉13番3号 桐里A棟103号室
不動産の名義変更(相続登記)をご自分で行う場合の手続きのポイントをご紹介いたします。 ①事前の準備 ②戸籍の取得 ③必要書類の取得 ③登記申請書 の各段階ごとにご説明します。
事前準備として、まず名義変更をする不動産の内容を把握します。 そのために、関係する書類を手元に置いて準備します。 関係書類は、登記済証、登記全部事項証明書(登記簿)、納税通知書 などです。
まず、近くの法務局で最新の登記簿を取り、市役所で亡くなった方の住民票の除票を取得します。 取得後、登記簿の現在の所有者の氏名・住所が、住民票の除票上の氏名・住所と一致(整合)するかをよく確認します。 しっかりと確認することがポイントとなります。
もし、登記簿の氏名が、亡くなった方の名義でなく、その方の親の名義のままになっている場合は、相続登記の内容自体が変わってきます。 また、住所が一致(整合)しない場合は、本籍地で戸籍の附票を取得し、住所の変遷を確認します。(戸籍の附票は、住所の変遷を記録した証明書です。) 亡くなってから長い期間を経過している場合、戸籍の附票を取得できないことがあります。 その場合には、担当の法務局に相談する必要があります。
また、登記簿に抵当権の登記がなされていることがあります。 この場合は、金融機関などの抵当権者に、相続登記を行うことの事前の了解を得ておくことが必要となる場合があります。
当たり前のことのようですが、登記簿に記載されている所有者の氏名・住所については、氏名の漢字表記の字体も含め、よく確認することがとても大切です。 氏名や住所の一致しないと別人とみなされ、相続登記ができないとこもあるからです。
※もし登記簿の見方がよくわからない場合は、法務局や市役所の無料相談を利用するとよいと思います。
亡くなった方の出生から最後までの戸籍と各相続人の現在の戸籍を取得します。(遺言書による場合は、不動産を相続する人以外の戸籍は不要となります。) 市区役所に戸籍を請求する場合に、知っておいた方が役に立つと思われる情報は、以下の内容となります。
①亡くなられた請求する際、申請書の余白に「誰々のすべての戸籍をお願いします。」との一文を付記しておくことです。 そうすれば、戸籍の取り漏れがなくなると思います。
②各相続人の戸籍を請求する際、「誰々(各相続人)の最後の戸籍をお願いします。」との一文を申請書の余白に書いておくことです。 そうすれば、途中の余分の戸籍を取らずに済み、費用も節約できることがあります。
③市区役所に戸籍を請求する際に、一つ前の役所で取った戸籍謄本の写しを申請書に添付することです。 仮に、申請書に書いた本籍地に誤りなどがあっても、請求のやり直しをしなくてよいなど、スムーズに請求できる場合があるからです。
④戸籍一式を取った後は、その戸籍を持って、近くの法務局に行って、「法定相続情報一覧図」を作成してもらうと、後の相続手続きに便利となります。 金融機関の預貯金などの手続きに、「法定相続情報一覧図」を1枚提出すれば、何通もの戸籍謄本を提出する必要がなくなるからです。
戸籍の他に必要な一般的な書類は、「住民票の除票」「住民票」「固定資産税の評価証明書」などです。 これらの書類を取る際に、知っておくと役に立つ情報は、以下のとおりです。
①固定資産税の評価証明書を取得する際に、「名寄帳」の取得も併せて取得しておくべきです。 名寄帳は、個人が市町村内で所有する不動産の一覧表です。 時に、相続人の方が知らない不動産がある場合があります。 そのため、名寄帳の不動産の内容をチェックして、すべての不動産について、もれなく名義変更をすることが大切です。 特に、公衆用道路の持分については、見落とすこともあります。 名寄帳を窓口で取る際に、道路の持分についても調べるように担当者に伝えた方がよいと思います。
②「住民票の除票」は、登記簿上の所有者と亡くなった方が同じ人であるかの同一性を確認するためのものです。 取得後、登記簿の住所と住民票の除票の住所とが、合致しているかを確認します。(この場合には、住所を移転した日付にも注意する必要があります。) もし両者が一致しない場合は、「戸籍の附票」を本籍地の役所で取得します。 戸籍の附票には、過去の住所の変遷が記録されています。 そのため、戸籍の附票の記載から不動産の登記簿の住所を確認することになります。
③住民票の除票や戸籍の附票を取る際には、申請書に「登記のために、本籍、筆頭者の記載のあるものをお願いします。」と付記することが必要となります。 こうした付記をしないと、本籍や筆頭者の記載がない証明書が発行されるためです。
本籍などの記載がないと、本体の戸籍謄本とのつながりがつかなくなり、相続登記に支障が生じてしまいます。(戸籍に記載されている人の分のものかがわからないためです。)
④「戸籍の附票」は、戸籍の改製があった場合は、改製ごとに作成されます。 市区役所に、複数の戸籍の附票があることがあるのです。 そのため、ここでも、「すべての戸籍の附票をお願いします。」と申請書に付記をしておけば、必要書類の取りもれがなくなると思います。
⑤こうした書類を取っても登記簿上の住所とつながらない場合や、住民票の除票や戸籍の附票自体を取れない場合があります。 役所の書類の保管期間の問題で、記録が廃棄されていることがあるからです。 そうした場合には、登記の手続きがかなり複雑となるため、司法書士などの専門家に相談した方がよいと思います。
登記申請書には、独自の書き方などのルールがあります。 そのため、まずこの点について確認する必要があります。 決められたルールに従わないと、何度も申請をやり直さなくてはなりません。 法務局では登記相談を行っているので、法務局に出向いて相談すれば、書き方などは教えてくれるはずです。 ただ、平日の昼間の時間帯に限られ、また、かなり前から相談の予約をしておく必要があります。 登記申請にあたって役に立つと思われる情報は、以下のとおりです。
①相続登記の際には、「登録免許税」を納付する必要があります。 一方、この登録免許税には、減免制度があります。 例えば、固定資産の評価額が100万円以下の土地については、非課税の取扱いとなっています。 ただし、減免を受けるためには、一定の決まりが定められています。 その内容に従って手続きを進めることが必要です。 費用を節約するため、相続登記の対象不動産が、こうした登録免許税の減免を受けられるかをよく確認することが必要です。
②相続登記に添付した書類は、「原本還付」の制度があります。 原本還付とは、いったん法務局に提出した書類を後から返してもらう制度です。 書類を一式返してもらえれば、別の手続きに使うことができます。 ただ、この制度にも、一定の手続きのルールがあります。 例えば、すべての書類の写しをとり、「原本と相違ありません。」と付記の上、記名・押印するなどです。 そうした細かい内容は、法務局の相談窓口で教えてくれると思います。 便利な制度ですので、忘れずに手続きをしておきましょう。
③登記が終わった後、法務局から「登記識別情報通知」が発行されます。 この「登記識別情報通知」は、昔の権利証に代わるもので、将来不動産の売買などをする際に使うことなります。 とても大切な書類なので、金庫に入れておくなど、保管には十分な注意が必要です。
この「登記識別情報通知」について、注意すべき内容を1点ご説明します。 それは、不動産を共有で相続する場合です。 この場合、相続不動産の共有者の一人のみが、登記の申請人になると、「登記識別情報通知」は、その申請人の分しか発行されません。 そのため、申請人とならなかった人が、将来不動産を売買する際などに不都合が生じることがあります。 そのため、後々、相続人間でのトラブルにもなりかねないため、共有者全員が相続登記の申請人となって手続きを行うべきといえます。
④登記が終わっても、それで終わりとはなりません。 登記後に新しい登記簿謄本(登記全部事項証明書)を取得し、所有者の住所、氏名などが正確に登記されているかを確認することが必要です。(ごくまれにですが、誤った登記がなされることもあるからです。) もし登記の記載に誤りなどがある場合は、すぐに法務局に申し出て、登記の訂正をしてもらうことが必要です。
最後になりますが、不動産は大切な財産です。 事前の準備から始めて、確実に手続きを行うことが必要です。 単にパソコンの入力で済むというものではありません。 これまで見てきたように、面倒な決まりごとがあり、書類の取得・確認や登記申請には、思いのほかに時間と手間がかかります。 将来の子や孫の代に、大切な不動産を確実に引き継ぐための橋渡しが相続登記です。 手続きに不安があったり、時間がとれないなど、相続登記でお困りのことがあれば、ぜひ専門の司法書士にご相談ください。
〒359-1124
埼玉県所沢市東住吉13番3号 桐里A棟103号室
所沢駅西口から徒歩3分
9:00~19:00 土・日も対応
※相談は予約制です。
フォームでのお問合せは24時間受け付けております。
平日のほか、土曜日・日曜日・祝日のご相談も可能です。(※事前予約制)
相談時間:9:00~19:00