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当事務所の解決事例のご紹介
(不動産の名義変更・相続登記)

不動産名義変更(相続登記)代行サービス

「不動産名義変更(相続登記)代行サービス」について、当事務所に実際にご依頼をいただいた事例の一部につき、その概要をご紹介いたします。

  • 遺贈を含んだ公正証書遺言による相続登記の事例
  • 死者名義の相続登記を行った事例
  • 相続開始後10年以上経過している事例
  • 相続人の中に海外居住者がいる事例
  • 相続放棄をした方のいる事例

遺贈を含んだ公正証書遺言による相続登記の事例

(ご相談の内容) (所沢市 男性)
公正証書による不動産の名義変更(相続登記)のご相談でした。
遺言の内容を確認させていただくと、不動産(自宅土地・建物)について、2分の1の持分を弟に相続させ、残りの2分の1を弟の妻に遺贈するというものでした。
(当事務所のサポート内容)
遺言書の中に、相続と遺贈と両方の内容が書かれているため、初回相談の際に、どのように登記を行うかの質問をお受けしました。

今回のように、特定の不動産について、「相続」と「遺贈」とが混在している場合は、遺贈による登記と相続による登記とを、別々の手続きで行うことを説明しました。

そして、相続の登記については、不動産の一部についての名義変更(登記)ができないため、まず先に2分の1の持分の遺贈の登記を行い、その後に残りの持分(2分の1)についての相続の登記を行うという、登記の順番についてもあわせてご説明しました。

今回の場合、遺贈の登記は、遺言執行者(弟の方)を登記義務者、弟の妻を登記権利者とする共同申請による、所有権の一部移転登記を行いました。
そして、遺贈の登記が終わった後、残りの2分の1の持分全部について、弟の方への相続による持分の全部移転登記を行いました。

なお、不動産の遺贈については、不動産取得税などの税金がかかるため、遺贈を受ける方には、登記手続きをすすめる前に税理士をご紹介し、税金についての相談を税理士としていただきました。

今回は、遺贈の登記と相続の登記とをあわせて、初回相談から約2か月ほどで、すべての手続きを終了することができました。

相続に関する登記でも、このように、「相続」と「遺贈」とが混在する場合には、手続きが複雑になり、両者の間で登記の申請の仕方も大きくことなります。

このように、登記には決められたルールがあり、なかなか一般にはなじみが薄く、わかりにくい点も多いのではないかと思います。

そうした場合は、身近な司法書士にぜひご相談をいただきたいと思います。

死者名義の相続登記を行った事例

 (ご相談の内容) (清瀬市 男性)
相続人は、妻と子2人の3人でした。
相続人の間で遺産分割協議を行い、子2人で各2分の1ずつの共有名義とすることでほぼ合意をしていました。 しかし、その直後、遺産分割協議書を作成する前に、子の1人(兄)が亡くなりました。
そのため、亡くなられた方の相続人(妻と子)を含めて、改めて遺産分割協議をすることになり、その際の登記手続きについてご相談を受けました。
(当事務所のサポート内容)
改めて、相続人全員の間で、遺産分割協議をしたところ、当初の協議の内容のとおりに、子(兄と弟)2人が各々2分の1ずつの共有名義にしたいとのことでした。
その場合、一部について死者名義で登記(兄について)をすることになるため、死者名義の登記ができるかの質問をいただきました。

当事務所の司法書士から、相続人の方に対して、死者名義の登記も問題なくできる旨を詳しく説明しました。

今回のように、2回相続が起こっている場合(数次相続)は、遺産分割協議書の内容などが通常の場合よりも複雑になり、また戸籍など登記に必要な書類を取得するのに時間を要することとなります。

また、死者名義で登記をする場合は、登記申請の際に納付する登録免許税についても特例があります。 そのために、通常の場合とことなる処理をしなければならず、その点でも手続きが煩雑になります。

今回は、すぐに不動産を売却する予定のため、死者名義に登記をした持分について、亡くなった方(夫)からその妻への相続登記を続けて行いました。

死者名義の登記の場合には、書類作成や登記手続きが複雑となり、登録免許税についての特例があるなど注意すべき点も多くなります。

登記について、よくわかならい点などがある場合は、身近な司法書士にご相談いただければと思います。

相続開始後10年以上経過している事例

(ご相談の内容) (入間市 女性)
初回相談でお話をお伺いすると、相続があってから約12年ほど経っているとのことでした。 相続人は、相続当時は、3人(妻、長男、長女)でしたが、その後に相続人の一人(長男)が亡くなり(新たな相続)、現在の時点の相続人は、長男の妻と子2人を加えて、5人でした。
(当事務所のサポート内容)
相続開始後、不動産の名義変更を長い間行っていないケースはよくあります。

このような場合に問題になるには、いざ不動産の名義変更(相続登記)をしようとする際に、住民票の除票など登記に必要な証明書とれないということです。
それは市役所などでは、記録の保存期間が定められており、その期間を過ぎると記録が廃棄されてしまうためです。

このような場合、担当の法務局と相談して、取得できない証明書の代わりにどのような書類を登記申請に添付するか指示を受けることになります。

今回の場合も、相続開始後約12年経っているため、相続登記に必要な証明書である、「住民票除票」「戸籍附票」を取得することができませんでした。

そのため、当事務所の司法書士が、取得できない証明書の代わりにどのような書類を登記申請に添付するかを、担当の法務局と相談しました。

その結果、「不在籍証明書」「不在住証明書」などの追加書類を当事務所で取得しました。 また、当事務所の司法書士が、「上申書」を作成し、登記申請に添付しました。
(※「上申書」は、登記名義人と亡くなった方が同一人であることを、相続人全員から法務局に対して申立てを行うという内容のものです。)

また、今回のケースは、相続の開始後、相続人の一人(長男)が亡くなるという、「数次相続」のケースでした。
そのため、新たに相続人となった方を含めて、相続人の間での遺産分割協議を改めて行いましたが、相続人全員の合意を得ることができ、無事に相続登記を終えることができました。

今回の場合は、相続の登記を行うことができましたが、相続があってから登記をしないまま長期間経過すると、様々な問題が起こってきます。 

最も問題となるのは、新たな相続が起こり相続人の数が増えてしまい、そのために遺産分割の話し合いができなくなってしまうことです。

また、特別な書類を作成したり、証明書類を追加して取得するなど、通常の場合と比べて手続きが煩雑になります。

そのため、相続開始からなるべく早く、不動産の名義変更(相続登記)を行うことが大切となります。

相続人の中に海外居住者がいる事例

(ご相談の内容) (東村山市 女性)
相続人は、妻と長女、二女の3人でした。
このうち、二女の方は、イギリス(ロンドン)に住んでおり、海外居住者でした。
初回相談には、長女の方が当事務所にお越しになり、不動産は妻が相続することで、相続人の間の合意ができているとのお話しを伺いました。
(当事務所のサポート内容)
二女の方は、ロンドンに住んでいましたが、1年に何回かは日本に帰ってくるとのことでした。 そのため、二女の帰国にあわせて、当事務所の司法書士が、東村山市のご自宅を訪問し、二女の方を含む相続人全員と面談させていただきました。 面談では、海外居住者がいる場合の手続きについて、当事務所で作成した資料をお渡しして詳しくご説明しました。

外国には、印鑑証明の制度がないため、遺産分割協議書に実印で押印し、その実印の印鑑証明書を添付することができません。
そのため、海外居住者の方の場合、外国の日本領事館に出向いて、領事館の職員の面前で遺産分割協議書に署名(サイン)を行い、署名(サイン)証明書の交付を受ける必要があります。

海外居住者がいる場合、登記をするうえで注意すべきことは、「在留証明書」の取り扱いです。 この「在留証明書」は、海外居住者自身が不動産を相続する場合以外は、登記申請にあたって、その添付を要しないものとされています。
しかし、各法務局ごとに、実際の運用はことなっています。

今回、相続登記をする不動産は、東京と静岡にありました。
そこで、担当する2つの法務局に対して、当事務所の司法書士が照会を行いました。
その結果、東京の法務局では、「在留証明書」の添付は不要でしたが、静岡の法務局では、「在留証明書」を登記に添付するようにとの指示がありました。

このように、法務局ごとに「在留証明書」の取り扱いがことなるので、登記申請の前に、必ず担当の法務局に確認をする必要があります。

今回の相続登記は、領事館での署名(サイン)証明書の手続きがスムーズに進んだため、ご依頼を受けてから約2か月ほどですべての手続きを完了することができました。

登記完了後、妻の方から遺言をしておきたいとのご意向があったため、引き続き当事務所で遺言の相談もさせていただきました。

相続放棄をした方のいる事例

(ご相談の内容) (狭山市 男性)
福島県の不動産(土地)の名義変更のご相談でした。
相続が発生したのは、昭和の時代で、長い間登記をしないでそのままにしていました。
亡くなられた方の相続関係は、妻は先に死亡し、子どもが3人いらっしゃいました。
そのうちの一人(二男)が相続放棄をしていました。 そして、相続放棄をした二男の方は、その後亡くなられていました。
(当事務所のサポート内容)
相続放棄をした方がいる場合、相続放棄をした方に関する「相続放棄申述受理証明書」を登記申請にあたって添付することが必要です。

今回の場合、相談者の方(長男)は、数十年も前に取っておいた、二男の方の相続放棄に関する証明書類をお持ちになりました。
しかし、その相続放棄の証明書類の記載内容や様式などが、現在の「相続放棄申述受理証明書」の内容とはことなる部分がありました。

また、書類自体も、発行されてから相当な期間を経過しているので、書類に破損や破れなどが目立っていました。

そのため、当事務所の司法書士が、担当の法務局に相談し、手元にある相続放棄の書類で問題なく登記できるかの確認を行いました。

(なお、担当の福島の家庭裁判所に当事務所の司法書士が問合せをしたところ、資料の保存期間が過ぎているため、改めて「相続放棄申述受理証明書」を発行することはできないとの回答がありました。)

その後、担当の法務局から、手元にある相続放棄の証明書でも問題ないとの回答があり、その他の登記に必要な書類をそろえたうえで、福島の法務局にオンラインで相続登記の申請を行いました。 そして、登記申請をしてから、1週間ほどで無事に登記を完了させることができました。

このように、通常の場合とことなる特別な事情がある場合は、スムーズに登記を行うために、事前に担当の法務局と十分に協議・相談をしてから、登記の申請をすることが大切になります。

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